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マンション投資

有利な投資か もう一度検討してみましょう

投資マンションの契約では、強引な勧誘を受けて契約させられるケースが目立ちますが、中には、投資に関心を持ち、有利な投資だと思って、勧められるまま契約に至るケースもあります。 既に1軒目を購入し、2軒目、3軒目の勧誘を受けたところで、はじめて相談をされる方も少なくありません。 担当者の説明を信じ、乗り気で契約した 担当者のオーバーな表現や、「月々数千円の負担しかない」「実質的な負担は無い」などの説明を信じて、自分なりの収支計算をせずに、軽い気持ちで契約してしまうケースがあります。 担当者から、「リスクのない投資」「負担の無い投資」と説明されて、乗り気になって契約してしまった。 しかし、冷静になって考えると、あまりに都合のよい説明ばかりで、うまくいくのか、心配になってきた というご相談が寄せられています。

都合のよい説明

メリットばかり強調される説明 担当者から、 「毎月の家賃収入をローンの支払いにあてれば大丈夫。ローンの支払いと家賃収入の差額で、実質的な負担は月々数千円程度で済みます。月々数千円程度なら、払えますよね？」 などと言われ、その気になって契約したが、 ローンの支払い期間は30年以上ある。その間、賃料収入が安定して得られるのか不安。空き室が出たら、その間は自分で払わないといけない。 担当者からは、 「仮に空き室が出ても、家賃保証制度が利用できます」「賃料収入の不安はありません」 などと説明されたが、 契約書類を見ると、家賃保証制度を利用するには保証料の支払いが必要で、また、２年ごとに契約更新があると書かれており、その都度契約条件が見直されるらしい。10年後、20年後も家賃保証制度が利用できるかは判らない。 マンションが古くなって、空き室になったり、賃料相場が低くなった場合、毎月のローンの負担が心配。 数年が断ち、賃料収入が下がり始めた 数年前に、投資マンションの契約をした。 契約をする際、担当者から、ローン返済のシミュレーション表を見せられ、このプランなら払っていけそうだと思い、契約することにした。 最初のうちは、新築物件ということもあり、入居者も付き、賃料収入も順調だったが、数年が経過すると、入居者を募集するために賃料を下げる必要に迫られ、賃料収入が予想を下回り始めた。 そのため、ローンと家賃収入の差額が増え、毎月のローンの支払いがだんだん負担になってきた。 2軒目の勧誘 2年ほど前に投資マンションの契約をして、ワンルームマンションを1部屋購入した。新築物件ということもあり、入居者も付き、賃料収入も安定していた。 最近になり、前回の契約担当者から、もう1部屋、追加で購入するよう勧められた。 「前回契約していただいた物件は順調ですね。この調子で、賢く資産形成をしていきましょう」 「他人の払う賃料を利用して、マンション投資を増やしていけば、少ない自己負担で、不動産という大きな資産が手に入ります」 「毎月の自己負担は少ないですから、いまの負担が2軒分になったとしても、まだまだローンの支払いには余裕がある筈です」 「例えば、お医者さんですと、5軒6軒と契約している方もいます。高額所得者ほど、賢く資産形成しているんですよ」 などと、2軒目の契約を勧めてきた。 勧誘の際に、担当者から理想的なシミュレーション表を提示されて、乗り気になって契約したものの、 冷静になって考えてみると、20年後も、30年後も、想定どおりにうまくことが運ぶのか、だんだん不安になってきた、 勧められるまま契約してしまったが、最初からもう一度よく検討したい、というご相談が寄せられています。

よくあるご相談

担当者から、「もし空き室になっても大丈夫」「家賃保証制度が利用できる」と言われた。 家賃保証制度やサブリースを利用するには、マンションの売買契約とは別に、家賃保証の契約やサブリースの契約を締結する必要があります。 また、保証料や管理料の負担が別途必要となります。 保証料や管理料の負担額は、契約によって異なるものの、賃料の10％〜25％程度が多いようです。 ２年〜３年ごとに契約の更新が必要と定められていたり、家賃改定など条件の見直しが行われることがあり、何十年も永続的に家賃保証を受けられる訳ではありません。 悪質な投資マンション業者の中には、家賃保証について、口約束だけで、契約書を作成せずに、うやむやにして家賃を保証しないケースがあります。 その他にも、勧誘の際に、家賃保証制度が長期間利用できるかのような説明を行ったにも関らず、実際に利用できるのは、最初の数年のみ、 つまり、借り手の付きやすい新築の数年間のみ、家賃保証制度の利用を認め、それ以降は契約更新をせず、うやむやにしてしまうケースもあります。 サブリース契約についての注意点 サブリースの契約 (正確にはサブリース住宅原賃貸借契約) は、 オーナー(購入者) 側から正当事由なく契約解除できない場合があり、特にマンションを売却しようとする際に注意が必要となります。 一般的に、サブリース契約の入っている物件は、買い手が付き難い傾向にあります。 担当者から「新築の優良物件だから、空き室の心配は無い」「賃料も高く設定できる」と言われた。 確かに、新築マンションは入居者を募集しやすく、賃料も高めに設定できますが、 新築マンションの購入価格は、中古マンションの購入価格と比べて割高となることが多くなります。 マンション投資は、投資用の新築マンションの他に、中古マンションへの投資、という選択肢もあります。 例えば、インターネット検索で、 「収益物件」 で検索をしてみれば、中古の投資用マンションが多数見つかります。 割安で良い条件の中古物件を探し出し、しっかり吟味した上で投資するのも、マンション投資の醍醐味です。 当たり前のことですが、新築マンションは、一度賃貸に出せば中古マンションとなり、評価額は下落します。 中古となり評価額が下落することも計算に入れたうえで、新築マンションと既存の中古マンションとを、比較検討する必要があります。 担当者から「賃料収入でローンを払えば、負担は少ない」「節税効果でむしろプラスになる」と言われた。 担当者から、 「住宅ローンを組んでも、賃料収入でまかなえます。実質的な負担は、差額の数千円程度で済みます」 「不動産所得の赤字を、給与所得と合算すれば、所得税や住民税が安くなり、節税効果があります。全体で考えれは、むしろ収支はプラスになります」 などと説明されることがありますが、 投資である以上、単年度の収支計算を見るだけではなく、全期間の収支を検討する必要があります。 特に、最終的なローン金利の負担や、マンションの経年劣化による評価額の下落を忘れてしまいがちです。 例えば、35年の住宅ローンを組んだ場合、2000万円の物件なら、35年ローンの支払総額は、大雑把に3000万円近くなることが考えられます。 35年経過した中古ワンルームマンションの評価額は、立地にもよるので一概には言えませんが、一般的には新築時と比べて大幅に下がることが多くなります。 そもそも、投資はマンション投資だけではありません。不動産以外の投資商品との比較検討 さらには「ローンを抱えてまで投資が必要なのか」 についても検討する必要があります。

検討すべき項目の例

ローンの金利負担 例えば、2000万円の物件を35年ローンで購入したとすれば、支払い総額は、大雑把に3000万円近くなります。 ローン金利の負担の大きさを踏まえて、投資としてのメリットがあるか、検討が必要です。 マンションの資産価格下落分 当たり前のことですが、新築マンションは、一度賃貸に出せば、中古マンションとなり、評価額は下落し始めます。 マンションは経年劣化により評価額が下落していきます。マンションの法定耐用年数は４７年とされています。 将来の人口減少による不動産価格の下落の可能性も考慮する必要があります。 空き室リスク 空き室が発生した場合の自己負担についての検討。 家賃滞納が発生した場合の対応。 もし、まだ賃料保証制度が利用できる場合であっても、その保証料や管理費の負担も収支計算に入れる必要があります。 賃料の下落リスク 経年劣化による賃料の下落、少子化、特に若年層の減少によるワンルームマンションの需要減に伴う賃料の下落リスク リフォーム費用 時間が経ち、内装が経年劣化すると、入居者を募集するためにリフォームを行い、設備を新しくする必要が生じます。 このリフォーム費用の負担は大きく、馬鹿にできません。 管理費・修繕積立金 月々要する共益費や管理費の負担 修繕積立金 維持費 賃貸に供するための、部屋の修繕維持費の負担。 管理代行会社に管理を委託する場合は、その管理費。 公租・公課 固定資産税、都市計画税 購入時の不動産取得税や登録免許税、消費税など その他賃貸コスト 入居者を募集するための広告費や、仲介手数料の負担。

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